Пинуй-Бинуй и ТАМА 38 как ответ на рост цен

Обновлено: сентябрь 2026

Список лидеров городского обновления в Израиле за последние годы полностью изменился. В первом полугодии 2021 года среди городов с наибольшим количеством разрешений пинуй-бинуй выделялись Бат-Ям, Тель-Авив и Иерусалим. По итогам 2025 года Иерусалим вышел вперёд с большим отрывом.

Но само слово «лидер» здесь требует осторожности. Город может утверждать тысячи будущих квартир и одновременно годами ждать первых разрешений. Другой муниципалитет может согласовать меньше масштабных кварталов, зато быстрее переводить отдельные здания к строительству.

Сколько жилья вошло в программы обновления

Согласно отчёту Государственного управления городского обновления, в 2025 году в Израиле утвердили 186 подробных планов пинуй-бинуй. Они предусматривают строительство 75 925 квартир, из которых 55 074 станут чистой прибавкой к существующему жилому фонду.

Для сравнения: в 2015 году утверждённые планы включали около 6 200 квартир. За десять лет объём запланированного жилья вырос более чем в 12 раз.

Городское обновление перестало быть дополнительным направлением строительной отрасли. В 2025 году на такие проекты пришлось 28% всех начатых квартир в стране. Примерно каждая пятая проданная новая квартира находилась в проекте обновления.

Иерусалим лидирует по утверждённым планам

По количеству квартир в планах пинуй-бинуй первое место занимает Иерусалим. В течение 2025 года в столице утвердили 54 плана, предусматривающих замену 2 985 старых квартир на 15 240 новых.

Особенно выделяется Лод. Один крупный план предусматривает почти 6 800 квартир. Это хороший пример того, почему нельзя оценивать рынок только по количеству утверждённых документов.

Относительно численности населения наиболее интенсивное планирование наблюдалось в Тират-Кармеле. Далее следовали Лод и Хадера. Небольшой город при таком способе подсчёта может опередить крупнейшие муниципалитеты страны.

Разрешение на строительство показывает более реальную картину

Утверждение плана определяет допустимую застройку, но не разрешает немедленно начинать работы. После него необходимо подготовить проект, собрать подписи собственников, получить финансирование, согласовать инфраструктуру и оформить разрешение.

В 2025 году разрешения на строительство в проектах городского обновления охватили 28 902 квартиры. Из них 13 066 приходились на крупные комплексы пинуй-бинуй, а 15 836 на обновление отдельных зданий.

Количество квартир в разрешениях пинуй-бинуй оказалось примерно на 15% ниже результата 2024 года. Это был всё ещё второй по величине показатель за всю историю программы, но он напомнил о простой вещи: число утверждённых планов растёт быстрее, чем способность рынка превращать их в стройки.

Иерусалим оказался лидером и по планированию, и по разрешениям. Бат-Ям, напротив, не вошёл в первую десятку по объёму новых планов 2025 года, но занял второе место по квартирам, уже дошедшим до разрешения.

Тель-Авив сохраняет другой тип лидерства

В обновлении отдельных зданий первое место осталось за Тель-Авивом. В 2025 году разрешения получили 180 зданий, включая 140 проектов сноса и строительства заново.

В Иерусалиме разрешения получили 50 зданий, в Петах-Тикве 44, в Хайфе и Рамат-Гане по 39. Далее следовали Ришон-ле-Цион, Ашдод, Бат-Ям, Раанана и Герцлия.

Такая модель характерна для районов с дорогой землёй. Застройщику не всегда требуется собирать целый квартал: иногда достаточно снести один старый дом и построить на его месте более высокий.

Хайфа заметно ускорилась

Хайфа вошла одновременно в первую пятёрку по утверждённым планам и разрешениям пинуй-бинуй. В городе утвердили десять планов на 4 605 квартир, а разрешения были выданы для 895 квартир в комплексных проектах.

Количество квартир, получивших разрешения в проектах обновления отдельных зданий, выросло примерно на 70% по сравнению с 2024 годом.

Для Хайфы это особенно важно. В городе много старых домов, построенных на склонах и в районах со сложным рельефом. Обновление здесь требует не только расчёта стоимости квартир, но и дорогих инженерных решений, транспортных подъездов и укрепления инфраструктуры.

Почему центр по-прежнему получает больше строек

Экономика проекта пинуй-бинуй строится на продаже дополнительных квартир. Чем дороже новое жильё в конкретном районе, тем проще застройщику оплатить снос, аренду временного жилья для собственников, строительство, банковское сопровождение и муниципальные требования.

По данным Государственного контролёра, 58% из 814 рассматривавшихся проектов были сосредоточены в Тель-Авивском и Центральном округах. При этом в Бейт-Шеане, Тверии, Цфате и Кирьят-Шмоне в 2017-2025 годах не было выдано ни одного разрешения в 23 проверенных проектах пинуй-бинуй.

Это, пожалуй, самый неприятный парадокс системы. Дома, которым особенно нужны укрепление и защищённые помещения, нередко находятся там, где проект хуже окупается.

Почему нельзя покупать квартиру только из-за обещанного пинуй-бинуй

Фраза «дом включён в пинуй-бинуй» сама по себе почти ничего не сообщает. Иногда речь идёт только об идее инициативной группы или подписи под необязательным документом.

Перед покупкой необходимо выяснить, объявлен ли официальный комплекс, утверждён ли подробный план, выбран ли застройщик, какой процент собственников подписал договор и подано ли заявление на разрешение.

Отдельно следует проверить банковское сопровождение, гарантии владельцам, условия оплаты временной аренды и возможность отмены договора, если проект долго не продвигается.

В объявлениях о продаже недвижимости в Израиле упоминание пинуй-бинуй часто используется как аргумент для повышения цены. Покупателю стоит платить за фактический этап проекта, а не за красивую презентацию будущей башни.

Главный показатель находится не в рейтинге

Рейтинг городов полезен для понимания направления рынка, но судьба конкретного дома зависит от экономики участка, позиции муниципалитета, согласия владельцев и способности застройщика получить финансирование.

План на несколько тысяч квартир может годами существовать на бумаге. Разрешение на строительство гораздо ближе к реальности, хотя и оно не гарантирует немедленного сноса здания.

Поэтому при оценке проекта важнее не место города в национальной таблице, а расстояние между текущим этапом и началом работ. Именно за это расстояние покупатель в конечном счёте рискует переплатить.

Источники: Отчёт Государственного управления городского обновления за 2025 год, Государственный контролёр Израиля: планирование и продвижение городского обновления.