Обновлено: сентябрь 2026
В сентябре 2021 года жители дома на улице Серлин в Холоне услышали сильный треск и заметили подозрительные повреждения. Людей срочно вывели из квартир. Примерно через 32 часа здание полностью рухнуло.
Погибших не было. Своевременная эвакуация спасла 32 семьи, но практически за одну ночь они потеряли жильё, имущество и ощущение безопасности. Дом, который ещё накануне казался постоянной частью их жизни, превратился в груду бетона.
Я возвращаюсь к этой истории спустя пять лет не ради драматического заголовка. Случай в Холоне слишком хорошо показывает, как Израиль обращается со старым жилым фондом: мы умеем быстро мобилизоваться после происшествия, но заметно хуже справляемся с профилактикой.
В первые дни после эвакуации перед жильцами стояли самые простые и одновременно тяжёлые вопросы. Где ночевать? Кто оплатит аренду? Что произошло с ипотекой на квартиру, которой физически больше нет? И кто вообще отвечает за восстановление частной собственности?
Муниципалитет предоставил экстренную социальную помощь и временные варианты размещения. Однако городская власть сразу дала понять, что не может постоянно оплачивать гостиницы или предоставить каждой семье новую квартиру.
Это один из самых неприятных выводов той истории. Владение квартирой не гарантирует, что в случае обрушения государство немедленно выдаст владельцу другое жильё. Ответ зависит от страховки, правового статуса здания, решений муниципалитета, возможностей собственников и появления застройщика.
Примерно через три месяца после обрушения жильцы выбрали компанию Aura для восстановления здания в формате городского обновления. Проект получил название Aura Serlin Holon.
По актуальной информации застройщика, на участке по адресу Серлин 36-38 планируется один 14-этажный дом на 89 квартир. В проекте предусмотрены квартиры от двух до пяти комнат, мини-пентхаусы, пентхаусы, клуб жильцов и детский сад.
Проект находится на стадии маркетинга. Это важное обновление: первоначальные публикации говорили о 10-этажном здании и 88 квартирах. По мере проектирования параметры изменились, поэтому использовать старые цифры сегодня уже неправильно.
Расположение участка усиливает экономику проекта. Дом находится в районе Агробанк, рядом со школой «Микве Исраэль», городскими улицами и будущей станцией зелёной линии лёгкого метро.
Именно стоимость новых квартир позволяет застройщику профинансировать строительство, обеспечить жильём прежних собственников и вывести на рынок дополнительные квартиры. Так работает экономическая модель Пинуй-Бинуй, когда она вообще складывается.
В стандартном проекте жильцы продолжают жить в своих квартирах в течение нескольких лет, пока идут переговоры, планирование, получение разрешения и организация финансирования. Только перед сносом они переезжают во временное жильё, аренду которого оплачивает застройщик.
На улице Серлин последовательность была обратной. Сначала люди потеряли дом, и только потом начались выбор застройщика, проектирование и поиск долгосрочного решения.
У жильцов не было возможности спокойно сравнить предложения, ещё несколько лет пожить в своих квартирах или отказаться от сделки. Чрезвычайная ситуация резко изменила баланс сил и превратила городское обновление из возможного улучшения недвижимости в единственный реалистичный путь возвращения домой.
На мой взгляд, этот проект нельзя рекламировать только как красивую историю обновления. Сначала государственная и муниципальная система допустила ситуацию, при которой десятки семей остались без квартир. Уже потом рынок начал исправлять последствия.
На бумаге результат выглядит привлекательным. Вместо старой квартиры собственник должен получить жильё в современном доме с лифтом, мамадом, новой инженерной инфраструктурой и более высокой рыночной стоимостью.
Но между обещанием и ключами проходит время. Семье приходится арендовать другую квартиру, менять привычный маршрут, искать школы и хранить уцелевшие вещи. Пожилым людям особенно тяжело покидать район, в котором они прожили десятилетия.
Финансовая компенсация также не решает всех проблем. Арендная ставка может повышаться, подходящих квартир рядом может не оказаться, а договор аренды приходится продлевать без полной уверенности в сроке возвращения.
Поэтому фраза «жильцы бесплатно получат новые квартиры» описывает только финальную точку. Она ничего не говорит о годах неопределённости между обрушением старого дома и заселением в новый.
Сам по себе возраст здания ещё не означает, что оно опасно. Есть дома 1960-х годов, которые регулярно обслуживаются и сохраняются в хорошем состоянии. Есть и более молодые здания, где протечки, коррозия и незаконные изменения годами остаются без внимания.
Главная проблема появляется, когда старение конструкции сочетается с отсутствием денег и ответственности. Бетон трескается, вода достигает арматуры, металл ржавеет и расширяется, а повреждённые элементы продолжают нести нагрузку.
Ремонт откладывают по вполне понятной причине: он дорогой. В доме на несколько десятков квартир не все владельцы готовы одновременно внести крупную сумму. Кто-то сдаёт жильё, кто-то живёт на пособие, кто-то считает, что ремонт должен оплатить сосед или муниципалитет.
В итоге небольшая проблема превращается в большую. Здесь рынок недвижимости работает почти по медицинскому принципу: профилактика кажется дорогой только до момента, когда начинается лечение.
После обрушения в Холоне вопрос старых зданий обсуждался в экономической комиссии Кнессета. Представители муниципалитетов предупреждали, что без единой государственной политики подобные события будут повторяться.
Проверка Государственного контролёра показала, что многие местные органы власти не проводили систематическое картирование потенциально опасных зданий. В части муниципалитетов отсутствовали чёткие процедуры работы и регулярные планы обследований.
Это означает, что выявление опасности часто начинается не с плановой проверки, а после жалобы жильцов, падения бетонного фрагмента, появления серьёзной трещины или необычного шума.
Такой подход слишком сильно зависит от внимательности конкретного человека. Жилец должен заметить проблему, понять, что она серьёзная, обратиться в правильный орган и добиться осмотра. Для национальной системы безопасности это довольно шаткая конструкция.
Холон находится в центре страны, где стоимость земли и новых квартир позволяет создать экономически привлекательный проект. После строительства дополнительных квартир застройщик может компенсировать свои расходы за счёт их продажи.
В небольшом периферийном городе эта модель может не работать. Если новые квартиры стоят недостаточно дорого, доход от их продажи не покроет снос, аренду для жильцов, проектирование, налоги, финансирование и строительство.
Получается не самая приятная география безопасности. Чем дороже земля, тем больше шансов, что частный рынок укрепит или заменит старый дом. Там, где квартиры дешевле, жители могут годами ждать государственного финансирования.
Пинуй-Бинуй является сильным инструментом, но это прежде всего экономическая сделка. Он не может заменить общенациональную программу обследования и укрепления зданий, особенно в районах, где рыночная стоимость земли невысока.
Низкая цена квартиры в старом доме иногда воспринимается как инвестиционная возможность. Покупателю обещают будущий Пинуй-Бинуй, дополнительную площадь, балкон, парковку и новую квартиру без доплаты.
В реальности между разговорами жильцов и началом строительства могут пройти годы. Иногда нет согласия собственников. Иногда ещё не выбран застройщик. Бывает, что существует красивая презентация, но нет утверждённого плана, разрешения или банковского сопровождения.
Особенно осторожно следует относиться к квартире в здании с инженерными проблемами. Потенциальная прибыль от обновления не отменяет риска срочного ремонта, эвакуации, дополнительных взносов или трудностей при оформлении ипотеки.
Перед покупкой квартиры в Израиле в старом доме стоит запросить протоколы домового комитета, муниципальные предписания, заключения инженеров и документы по городскому обновлению.
Если продавец говорит, что «все уже подписали», следует попросить договор. Если утверждается, что проект согласован, нужно проверить решение комиссии. Недвижимость вообще плохо относится к вере на слово, а аварийная недвижимость особенно.
Жильцам не нужно ждать официального признания здания опасным, если появляются тревожные признаки. Глубокие растущие трещины, осыпающийся бетон, открытая ржавая арматура, проседание пола и деформация балконов требуют проверки инженера-конструктора.
Важно хранить документы, фотографии и переписку с управляющей компанией или муниципалитетом. Если инженер выдал рекомендации, нельзя ограничиваться обсуждением в домовом чате. Необходимо принять решение, собрать средства и проконтролировать выполнение работ.
Одновременно можно изучить перспективу городского обновления. Но начинать такой процесс лучше до чрезвычайной ситуации, когда собственники сохраняют возможность вести переговоры, выбирать специалистов и сравнивать условия.
История Холона закончилась без человеческих жертв только потому, что опасность была замечена вовремя и жильцов успели эвакуировать. Это огромное везение, которое не стоит принимать за работающую систему.
Сегодня на месте разрушенного дома продвигается современный проект на 89 квартир. Для прежних жильцов это путь к возвращению домой, но он оказался значительно длиннее первоначальных оптимистичных прогнозов.
Я убеждён, что городское обновление должно начинаться не после падения стены и не после эвакуации семей. Проверка состояния дома, создание ремонтного фонда и работа над проектом реновации нужны тогда, когда здание ещё стоит и у собственников есть время принимать решения без паники.
Дополнительную информацию о городах, проектах и рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники: Государственный контролёр Израиля, отчёт о работе муниципалитетов с опасными зданиями, Кнессет, обсуждение проблемы обрушения старых зданий, Aura, актуальные параметры проекта Serlin Holon.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь