Мечта купить дом дальше, чем когда-либо? Это то, что ожидается на рынке жилья в 2021 году

В Израиле квартирный вопрос остаётся одной из самых острых тем. Экономические потрясения, пандемия, политическая нестабильность и демографический рост сформировали рынок, на котором цены на жильё продолжают расти, а разрыв между желанием купить квартиру и реальной возможностью сделать это становится всё больше. Разберём ключевые причины и тенденции, определяющие рынок недвижимости Израиля в 2021 году.

Спрос и предложение: фундаментальный дисбаланс

Любой рынок держится на соотношении спроса и предложения. Когда спрос превышает предложение, цены растут — именно это мы наблюдаем в Израиле уже много лет. Для удовлетворения естественного роста населения стране необходимо строить 40–60 тысяч новых квартир в год (примерно столько появляется новых семей ежегодно). Однако к этому добавляется спрос со стороны иностранных покупателей и инвесторов. В итоге ежегодный дефицит жилья для всех категорий покупателей оценивается в 70–140 тысяч квартир.

Земля, кадры и бюрократия: почему предложение не успевает

Чтобы увеличить объёмы строительства, нужны три ресурса: земля, рабочая сила и время. Земля под застройку в Израиле дорожает из года в год. Процедуры приобретения участков и согласования проектов остаются сложными и длительными. Кадровый дефицит в строительстве (израильские рабочие, работники с территорий и иностранные специалисты) усугубился из-за пандемии и периодических военно-политических обострений. Бюрократия замедляет запуск новых проектов. Политика, здравоохранение и экономика переплелись в один узел — и это напрямую отражается на ценах на жильё в Израиле.

Цены не падают даже в кризисы

Исторически цены на недвижимость в Израиле снижались крайне редко и росли почти во все остальные периоды — даже во время пандемии и военных операций прошлых лет. 2021 год не стал исключением. В марте 2021 года рынок зафиксировал рекорд по числу сделок — 13,200 покупок: на 38% больше, чем в марте 2019 года, на 26% больше, чем в феврале 2021 года. Это подтверждает: спрос на жильё сохраняется на высоком уровне.

Возвращение инвесторов и структура покупок

После отмены в июле 2020 года повышенного налога на покупку дополнительного жилья на рынок вернулись инвесторы. В марте 2021 года они приобрели около 2,500 квартир (примерно 19% всех сделок). При этом сопоставимое количество объектов было и продано — рынок оставался активным.

Средние цены сделок инвесторов по регионам:

• Тель-Авивский округ — 1,84 млн ₪
• Центр — 1,81 млн ₪
• Иерусалим — 1,30 млн ₪
• Юг — 1,28 млн ₪
• Хайфа — 1,24 млн ₪
• Север — 1,09 млн ₪

Покупатели первой квартиры приобрели около 5,000 объектов — максимальный показатель с декабря 2013 года. Подрядчики реализовали 5,300 квартир (из них 3,500 на свободном рынке и 1,800 в рамках программ для первой покупки).

Почему цены выросли примерно на 10%

Комбинация факторов в 2021 году привела к заметному удорожанию жилья: Снижение темпов начала нового строительства В 2020 году под застройку было продано земли лишь на 10 тысяч единиц жилья. Несмотря на наличие предложений, подрядчики не спешили их выкупать. Для реального насыщения рынка участками требуется 4–5 лет стабильных продаж без провалов. Пока же фиксируется рост цен на землю. Показательный пример — участок в Рамат-ха-Шароне, где стоимость земли на одну квартиру достигла 1,9 млн ₪ (рекордный уровень).

Несоответствие строительства росту

населения Ежегодно прибавляется около 60 тысяч семей (взросление детей, баланс браков и разводов, репатриация). Предложение жилья не поспевает за этим темпом. Нехватка рабочих и низкая производительность Дефицит кадров на стройках приводит к срыву сроков ввода новостроек, а низкая производительность неквалифицированного труда дополнительно тормозит рынок.

Прогноз на 2021 год: рост продолжится

Проблемы не возникли вчера — они накапливались годами и усугублялись политической нестабильностью. Даже при формировании нового правительства системные решения по строительству, земле, законодательству и кредитной политике могли быть приняты не ранее 2022 года. Поэтому 2021 год, по оценкам аналитиков, способен принести дальнейший рост цен — в среднем около 4% по стране: в центре и крупных городах рост будет выше среднего, на периферии — ближе к среднестатистическим значениям. Подорожание новостроек логично подтолкнёт вверх и вторичный рынок, и арендные ставки.

Вывод

Мечта купить дом в Израиле в 2021 году действительно становится дальше. Рекордный спрос, дефицит земли, замедление строительства, возвращение инвесторов и низкие ипотечные ставки формируют устойчивое давление на цены. Разорвать этот замкнутый круг способны только долгосрочные государственные решения в области строительства, землепользования, инфраструктуры и банковского кредитования.