Обновлено: сентябрь 2026
Владение второй квартирой давно перестало быть редким явлением на израильском рынке. Дополнительное жильё покупают для сдачи в аренду, передают детям, получают по наследству или сохраняют после переезда в новую квартиру.
Но фраза «владелец нескольких квартир» объединяет очень разных людей. В одной статистической группе может оказаться пенсионер с небольшой квартирой для аренды и компания, контролирующая десятки объектов через юридические структуры.
В первоначальной версии материала использовались данные Налогового управления за май 2021 года. Тогда сообщалось о 326 427 израильтянах, владевших более чем одной квартирой. Это было почти на 50% больше показателя 2015 года.
Согласно данным Налогового управления, опубликованным израильскими СМИ в 2025 году, около 1,63 млн человек владели одной квартирой. Примерно 290 тысяч человек имели две квартиры, более 90 тысяч владели объектами в количестве от трёх до девяти, а 604 человека располагали десятью квартирами и более.
Если сложить последние три группы, получается более 380 тысяч владельцев как минимум двух квартир. Однако это ориентировочная сумма, поскольку статистика может учитывать частичные права, совместную собственность и изменения между датами выгрузки данных.
| Количество квартир | Число владельцев по опубликованным данным |
|---|---|
| Одна квартира | Около 1,63 млн человек |
| Две квартиры | Около 290 тысяч человек |
| От трёх до девяти квартир | Более 90 тысяч человек |
| Десять квартир и более | 604 человека |
Налоговое управление анализирует зарегистрированных налогоплательщиков и права на недвижимость. Центральное статистическое бюро может считать домохозяйства, жилые единицы или квартиры по способу использования.
Супруги могут учитываться как одно домохозяйство, но иметь несколько записей в налоговых системах. Человек также может владеть только частью квартиры, полученной по наследству. Поэтому нельзя автоматически приравнивать число владельцев к количеству инвестиционных квартир.
В июле 2025 года в Израиле насчитывалось около 3,02 млн жилых единиц. Примерно 892,4 тысячи из них использовались для аренды. При этом 81,3% арендного фонда принадлежало частным владельцам.
В статистику владельцев нескольких объектов входят люди с совершенно разными обстоятельствами. Например, квартира могла перейти нескольким родственникам по наследству, и каждый из них получил небольшую долю.
Ещё одна ситуация возникает при смене жилья. Семья покупает новую квартиру, но продажа старой затягивается. В течение определённого периода она формально владеет двумя объектами, хотя не планирует оставлять оба надолго.
Есть и классические частные инвесторы. Обычно это люди, купившие одну дополнительную квартиру для сдачи в аренду и создания дохода к пенсии. Их финансовая модель сильно отличается от деятельности владельца десяти объектов.
В первоначальном материале повышение налогов при министре финансов Моше Кахлоне было названо единым налогом, достигавшим 60%. Это неверная формулировка. В тот период применялись две разные налоговые инициативы.
В июне 2015 года налог на покупку дополнительной квартиры был повышен. Для инвесторов установили ставки 8% и 10% в зависимости от стоимости объекта. Речь не шла о налоге в размере 60% от стоимости квартиры.
Отдельно был принят так называемый налог на третью квартиру. Его целью было ежегодное налогообложение владельцев трёх жилых объектов и более. В августе 2017 года Верховный суд отменил соответствующую главу закона из-за существенных нарушений процедуры её принятия.
Моше Кахлон при этом не покинул должность в конце 2017 года. Он оставался министром финансов до 2020 года. Старая версия смешивала несколько событий и создавала ошибочную хронологию.
Покупатель, который не соответствует определению владельца единственной квартиры, платит повышенный налог на приобретение недвижимости. На часть стоимости до 6 055 070 шекелей применяется ставка 8%.
На часть стоимости, превышающую 6 055 070 шекелей, действует ставка 10%. Эти пороги были заморожены до 31 декабря 2026 года. Перед сделкой расчёт необходимо проверять заново, поскольку правила, льготы и статус покупателя могут изменить итоговую сумму.
Например, при покупке дополнительной квартиры за 2 млн шекелей налог может составить около 160 тысяч шекелей. Эта сумма уплачивается ещё до расходов на адвоката, риелтора, ремонт и ипотечное финансирование.
Израильская квартира остаётся понятным материальным активом. Владелец может увидеть объект, самостоятельно выбрать арендатора и при необходимости продать недвижимость. Для многих это психологически проще, чем инвестиции на фондовом рынке.
Важен и демографический фактор. Население страны растёт, а около 30% жилого фонда используется для аренды. В крупных городах спрос поддерживают молодые семьи, студенты, новые репатрианты и люди, которые пока не могут купить собственное жильё.
Но высокая цена входа изменила экономику инвестиций. При валовой доходности около 2,5% покупатель должен учитывать налог на приобретение, проценты по ипотеке, периоды простоя, ремонт, страхование и налогообложение арендного дохода.
Наличие сотен тысяч владельцев нескольких квартир не означает постоянного роста инвестиционного спроса. В отдельные периоды инвесторы активно выходят с рынка из-за высоких процентных ставок, низкой доходности или ожидания снижения цен.
В январе 2025 года инвесторы продали 1 337 квартир, что было на 4% меньше, чем в январе 2024 года. Географическая ситуация различалась: в районе Тель-Авива продажи инвесторов, напротив, заметно выросли.
Во втором квартале 2025 года активность покупателей-инвесторов оставалась слабой. Высокий налог на приобретение и дорогая ипотека сделали некоторые сделки экономически бессмысленными. Бывает, что банковский депозит выглядит скучно, зато не требует менять бойлер между двумя арендаторами.
Инвестиционная покупка уменьшает количество объектов, доступных покупателям собственного жилья, но одновременно увеличивает предложение на рынке аренды. Поэтому влияние инвесторов нельзя описать только как положительное или отрицательное.
Если инвесторы массово уходят, часть квартир действительно возвращается на рынок продажи. Однако сокращение арендного фонда может усилить конкуренцию между арендаторами и повысить арендные ставки.
Настоящая проблема начинается там, где предложение нового жилья растёт медленнее населения и числа домохозяйств. В такой ситуации покупатели и арендаторы конкурируют за один ограниченный жилой фонд.
Главный вопрос заключается не в том, вырастет ли цена объекта через пять лет. Сначала необходимо понять, выдержит ли инвестиция обычный месяц без идеального арендатора и без оптимистичного прогноза.
При поиске квартиры на продажу в Израиле инвестору полезно сравнивать не только стоимость квадратного метра. Необходимо проверить реальный спрос на аренду, состояние дома, будущие ремонтные расходы и планы развития района.
Количество владельцев нескольких квартир в Израиле выросло по сравнению с серединой прошлого десятилетия. Наследование, рост населения и развитый рынок аренды будут поддерживать эту тенденцию.
Одновременно повышенный налог на приобретение, стоимость финансирования и сравнительно низкая арендная доходность делают решение более сложным. Сегодня дополнительную квартиру нельзя покупать только потому, что «недвижимость всегда растёт».
Я видел немало удачных инвестиций в жильё. Видел и квартиры, которые годами приносили владельцу в основном ремонт, звонки жильцов и надежду на будущий рост цены. Таблица расходов обычно говорит об объекте больше, чем красивый балкон.
Источники: Налоговое управление Израиля, калькулятор налога на приобретение недвижимости, обновление налоговых порогов и их заморозка до конца 2026 года, Финансовая комиссия Кнессета, продление повышенных ставок, Министерство финансов, обзор рынка жилья за январь 2025 года.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь