Обновлено: сентябрь 2026
Летом 2011 года улица Ротшильд в Тель-Авиве превратилась в палаточный городок. Протест против высокой стоимости жилья быстро вышел за пределы одного бульвара и стал общенациональным выступлением против дорогой жизни и растущего социального неравенства.
Жильё было главным символом протеста. Даже люди со стабильной работой всё чаще понимали, что покупка квартиры отдаляется быстрее, чем растёт их доход.
Правительство ответило созданием комиссии под руководством профессора Мануэля Трахтенберга. Её задача заключалась не только в изучении цен на квартиры, но и в подготовке более широкой социально-экономической реформы.
С 2007 года до первого квартала 2011 года цены на жильё в Израиле выросли примерно на 50% в номинальном выражении и приблизительно на 30% с поправкой на инфляцию.
Банк Израиля отмечал, что с декабря 2007 года до августа 2010 года реальные цены увеличились примерно на 35%. Такой темп заметно превышал долгосрочную динамику рынка.
Рост объяснялся низкой процентной ставкой, ограниченным предложением в востребованных районах и медленной реакцией системы планирования. Квартиры дорожали быстрее, чем государство успевало планировать землю, прокладывать инфраструктуру и выдавать разрешения.
Комиссия увидела не одну проблему, а целую цепочку. Между решением построить район и появлением готовой квартиры проходили годы. Землю требовалось спланировать, согласовать, реализовать на тендере, подключить к инфраструктуре и только после этого начать строительство.
Среди предложенных направлений были ускорение планирования, развитие общественного транспорта, увеличение предложения арендного жилья и более активное использование пустующих квартир и незастроенных участков.
Комиссия также предлагала усилить государственную координацию. Жилищная политика не могла работать, если одно ведомство планировало квартиры, другое отвечало за дороги, а муниципалитет не имел бюджета для школ и канализации.
Главная ошибка общественной дискуссии заключалась в смешении трёх разных показателей: утверждённых квартир, начатого строительства и готовых домов.
Утверждённая квартира существует в плане. Начатая квартира уже строится. Готовая квартира может быть передана покупателю. Между этими стадиями проходят годы, а часть проектов вообще не доходит до строительной площадки.
Государственный контролёр установил, что в 2007-2012 годах планирование и реализация земли не соответствовали росту числа домохозяйств. Особенно серьёзный разрыв наблюдался в Центральном и Тель-Авивском округах.
В Тель-Авивском округе число квартир, включённых в заключённые земельные сделки, составляло лишь около 25% от прироста домохозяйств. В Центральном округе показатель достигал примерно 39%. Именно там спрос был самым сильным.
К 2021 году стало ясно, что протест не остановил подорожание. По данным, использованным в первоначальной версии статьи, средняя цена квартиры выросла примерно с 1,1 млн до 1,65 млн шекелей.
Средний размер ипотечного кредита за тот же период увеличился примерно с 570 000 до 900 000 шекелей. Семьи занимали больше, а сроки погашения постепенно становились длиннее.
В Тель-Авиве четырёхкомнатная квартира, которая в начале десятилетия могла стоить около 2,4 млн шекелей, к 2021 году оценивалась уже примерно в 3,5 млн. Эти суммы отражают средние ориентиры того периода, а не цену любой квартиры в городе.
Рынок адаптировался к дороговизне довольно странным образом. Покупатели не перестали покупать. Они увеличили первоначальный капитал, привлекли помощь родителей, растянули ипотеку и согласились жить дальше от центра.
Весной 2020 года многие ожидали падения цен. Безработица выросла, экономика была ограничена карантинами, а показы квартир временно прекратились.
После снятия первых ограничений спрос быстро вернулся. Низкая ставка, дешёвый кредит и страх будущего подорожания подтолкнули покупателей завершать сделки. В 2021 году объём новых ипотек достиг исторически высокого уровня.
Цены на жильё в 2021 году выросли примерно на 13%. Получился ещё один парадокс: крупнейший экономический кризис десятилетия не сделал квартиры доступнее.
После протеста появилось несколько вариантов субсидированной покупки жилья. Самой известной стала программа «Цена для новосёла», которую позднее сменили другие форматы в рамках системы «Квартира со скидкой».
Тысячи семей действительно купили квартиры дешевле рынка. Для победителей лотерей помощь была вполне реальной, иногда размер выгоды достигал сотен тысяч шекелей.
Но лотерея не является жилищной политикой для всей страны. Количество претендентов значительно превышало число квартир, а проекты не всегда находились там, где люди работали и хотели жить.
Некоторые победители продолжали арендовать жильё в центре, одновременно сдавая полученную квартиру в другом городе. Государство помогло им приобрести актив, но не обязательно решило их собственную жилищную проблему.
В 2011 году аренду часто воспринимали как период между родительским домом и покупкой собственной квартиры. За прошедшие годы она стала постоянной моделью жизни для многих семей.
Причина не только в цене объекта. Для покупки необходимы первоначальный капитал, стабильный официальный доход и возможность выдерживать ипотечный платёж даже после изменения ставки.
При этом израильский рынок долгосрочной аренды остаётся преимущественно частным. Арендатор часто зависит от решения одного владельца, который может продать квартиру, не продлить договор или потребовать новую цену после окончания срока аренды.
Найти актуальные предложения можно в разделе квартир в аренду в Израиле. При выборе важно проверять не только ежемесячную цену, но и срок договора, механизм повышения платы и условия продления.
На карте Израиля достаточно земли, но квартира не существует отдельно от работы, транспорта, образования и медицины. Строительство крупного района без удобного сообщения с центрами занятости создаёт здания, но не полноценную альтернативу дорогим районам.
Железная дорога, скоростной автобус, школа и поликлиника влияют на спрос не меньше, чем количество комнат. Если дорога на работу занимает несколько часов, более низкая цена квартиры перестаёт выглядеть настоящей экономией.
Именно поэтому увеличение предложения на периферии не всегда уменьшало давление в центре. Люди продолжали платить за близость к рабочим местам, университетам и развитой инфраструктуре.
В апреле 2022 года Банк Израиля начал повышать процентную ставку. Ипотека подорожала, количество сделок сократилось, а часть покупателей отложила приобретение жилья.
После октября 2023 года к высокой стоимости кредита добавились война, нехватка строительных рабочих и задержки в реализации проектов. Одновременно выросло значение мамада, а старые квартиры без защищённой комнаты стали продаваться сложнее.
В 2025 году рынок наконец перешёл к умеренному снижению. По данным Банка Израиля, цены за год уменьшились примерно на 0,9%. Весной 2026 года годовое снижение достигало 1,2%.
Однако это не вернуло рынок к уровню 2011 года. Даже после коррекции жильё оставалось значительно дороже, а финансирование покупки обходилось тяжелее, чем в период почти нулевой ставки.
Весной 2026 года на рынке находилось около 85 000 непроданных новых квартир. На первый взгляд это выглядит как ответ на давний дефицит.
Но значительная часть предложения представлена дорогими квартирами, объектами на ранней стадии строительства или проектами в местах, которые подходят не всем покупателям.
Застройщики также стараются не снижать официальные цены. Вместо этого они предлагают отсрочки, схемы 20/80 и временное субсидирование финансирования. Цена в рекламе сохраняется, хотя реальные условия сделки становятся мягче.
Спустя 15 лет список выглядит знакомо:
Это, пожалуй, главный итог. Проблемы были описаны довольно точно ещё в 2011 году. Не хватило не понимания, а последовательности исполнения.
Протест изменил общественный язык. После него стоимость жилья стала не частной проблемой молодой семьи, а темой государственной ответственности.
Он также привёл к комиссиям, решениям правительства и субсидированным программам. Называть его бесполезным было бы несправедливо.
Но рынок оценивает не количество решений, а возможность семьи найти подходящую квартиру и оплатить её без финансового саморазрушения. По этому показателю результат значительно скромнее обещаний.
Я хорошо помню настроение тех лет. Казалось, что после такого протеста государство уже не сможет вернуться к прежнему порядку. Вернулось. Просто квартиры стали дороже, ипотека длиннее, а покупатели терпеливее.
Актуальные объекты можно сравнить в разделе квартир на продажу в Израиле. Сравнивать стоит не только цену, но и полную стоимость кредита, время в дороге, состояние здания и будущие расходы.
Официальные источники: отчёт комиссии Трахтенберга, Государственный архив Израиля: социальный протест 2011 года, Государственный контролёр: жилищный кризис, годовой отчёт Банка Израиля за 2025 год, ЦСБ Израиля: индекс цен на жильё.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь